土地出让金18篇

土地出让金

发布时间：2021-06-13 点击：

土地出让金18篇

土地出让金(1)

土地出让金缴纳流程指南

按照我市非税收入收缴工作统一部署，土地出让金等非税收入全部纳入非税收入收缴电子化管理系统（以下简称非税系统）。自2019年1月1日起，土地出让金的缴纳改为受让人直接缴入国库的方式。调整后市级土地出让金缴纳业务流程如下。

一、领取《缴款通知书》

土地受让人与市规划自然局签订《天津市国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《土地出让合同》）。同时，领取《缴款通知书》。

（一）公开出让项目

土地受让人缴纳的竞买保证金，转作土地出让金，由市土地交易中心持《缴款通知书》代受让人缴入国库，受让人不需领取《缴款通知书》。土地受让人按照《土地出让合同》约定时限缴纳土地出让金时，需提前到市规划自然局一楼12号窗口（地址：和平区曲阜道88号，电话：23301026）领取《缴款通知书》，或通过传真、邮箱方式取得《缴款通知书》。

（二）协议出让项目

土地受让人在接到市土地交易中心缴款电话通知后，到市土地交易中心领取《缴款通知书》，或通过传真、邮箱方式取得《缴款通知书》。

《缴款通知书》样式如下：

二、缴纳土地出让金

土地受让人持《缴款通知书》，可在市规划自然局一楼12号窗口采取POS机刷卡方式缴纳土地出让金，或按照《缴款通知书》载明的其他缴款渠道缴款。缴款过程如有疑问，请联系服务电话：23379680-315。

三、开具《天津市非税收入统一缴款书》

缴款成功后，市规划自然局作为执收单位，为受让人开具《天津市非税收入统一缴款书》，开票地点设在市规划自然局一楼12号窗口。该缴款书是证明缴纳土地出让金的财政票据，可作为受让人记账凭证；原《土地出让金专用票据》不再使用。

《天津市非税收入统一缴款书》样式如下：

2018年12月29日

土地出让金(2)

土地出让金收取标准的计算

　　根据目前的规定，每套住房所拥有的国有土地使用权各有不同，这与该住房所在小区的建筑容积率有很大关系，一般多层住宅每套住宅所拥有的国有土地使用权约在15平方米左右，小高层一般约在六七平方米左右，而高层建筑则更少。当然对于那些单门独户的个人建房，由于其独享所在地块的土地使用权，因此其必须补交的土地出让金自然也就水涨船高。

　　（一）个人住房划拨国有建设用地使用权转让应补交的土地出让金标准1.1990年5月19日以前取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取土地出让金。

　　2.1990年5月19日（含当日）以后取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取土地出让金。

　　标定地价按宗地所在级别的基准地价确定，不再进行容积率、区域因素、个别因素等修正。

　　案例：市民郑先生有一处个人建房，地址位于鲤城区海滨街道中山中路X号，用地面积100平方米，已取得土地使用证及房屋所有权证，现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图一级区，基准地价5670元/平方米。

　　其土地出让金计算方法：如在1990年5月19日之前取得划拨土地使用权，则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米×30%=170100元。如在1990年5月19日（含当日）之后取得划拨土地使用权，则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米×60%=340200元。

　　（二）已购公有住房（含集资建房）、经济适用房按规定允许转让的，以及市区红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的商品房转让应补交的土地出让金，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取土地出让金。

　　标定地价按宗地所在级别的基准地价确定，除年期修正外，不再进行期日、容积率、影响因素等修正。

　　已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补交土地出让金。

　　案例：市民王先生有一房改房，地址位于丰泽区丰泽新村X号，用地面积15平方米，已取得土地使用证及房屋所有权证。现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图一级区，基准地价5670元/平方米。

　　其土地出让金计算方法：土地出让金=5670元/平方米×15平方米×10%=8505元。

　　（三）拆迁安置房转让应补交的土地出让金标准由政府统一实施的拆迁安置房，按申办转让手续之日的标定地价计算：

　　1.被拆迁户原土地为1990年5月19日以前取得划拨国有建设用地使用权的，拆迁安置房转让应补交的土地出让金，按申办转让手续之日的标定地价的30%收取土地出让金。

　　2.被拆迁户原土地为1990年5月19日（含当日）以后取得划拨国有建设用地使用权的，拆迁安置房转让应补交的土地出让金，按申办转让手续之日的标定地价的60%收取土地出让金。

　　标定地价按宗地所在级别的基准地价确定，除年期修正外，不再进行期日、容积率、影响因素等修正。

　　被拆迁户原土地如属于以出让方式取得的，其拆迁安置房转让不再收取土地出让金。拆迁安置房按市场价购买的部分不再收取土地出让金。

　　案例：市民陈先生有一拆迁安置房，地址位于丰泽区坪山路西侧某安置小区×号，用地面积15平方米，已取得现有房屋的土地使用权证及房屋所有权证。现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图三级区，基准地价2600元/平方米。

　　其土地出让金计算方法：如在1990年5月19日之前取得划拨土地使用权，则其土地出让金=2600元/平方米×15平方米×30%=11700元。如其在1990年5月19日（含当日）之后取得划拨土地使用权，则其土地出让金=2600元/平方米×15平方米×60%=23400元。

土地出让金(3)

土地出让金收取标准

1．按宜市国土资发[2002]151号文件和市政府令第80号的规定，享受房改政策的房改房上市出售土地出让金收取按下列公式计算：

出让金=房屋参考价格×房产证上的建筑面积×1%

房屋参考价格见下表：单位：元/平方米

2．按宜府发[2002]39号文件的规定，经济房、集资房等上市交易的，土地出让金按下列公式计算：

出让金=基准地价×分摊土地面积×45%

基准地价标准见下表：单位：元/平方米

办理程序

1、初审。享受房改政策的房改房上市交易需要交纳出让金的，由窗口工作人员按土地出让金收取标准计算、收取土地出让金。

2、地籍调查人员根据所提交的房屋原产权单位名称、详细土地座落、当前的门牌号及联系方式，到现场调查。

3、地籍测绘人员现场测绘宗地图，实时更新地籍库，在有条件的情况下，准确分摊土地面积，不能准确分摊土地面积时，在备注栏内注明。

4、属经济房、集资房等划拨用地上市交易需要交纳出让金的，地籍调查人员将土地用途、土地等级、分摊面积交土地利用科，由工作人员按土地出让金收取标准计算土地出让金。

5、审核、颁发国有土地使用证

自受理之日起15个有效工作日内办理地籍调查、确认土地出让金征收标准、权属审核后，我局工作人员打印土地使用证，申请人在行政服务中心交纳相关费用后，领取国有土地使用证。

土地出让金(4)

“地王”潜规则：土地出让金返还猫腻

2011年03月26日 12:16
来源：经济观察报

字号:T|T

0人参与0条评论打印转发

3月底“大限”迫近，从国土部出台文件至今，北京挂出的一级开发实施主体招标预公告仅有4宗，其中仅去年12月挂出的一宗确定了实施主体，而另3宗均于3月22日挂出公告，目前仍处于招标预登记阶段。

去年9月，国土资源部下达了文件，要求各地土地储备机构必须在今年3月底前与下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。

“现在北京的土地一级开发工作已重新下放给企业，由政府招标确定一级开发商。”北京土地系统一位人士表示。从表面来看，这一政策非常有利于民营企业扩大一级开发业务，带动该市场领域的繁荣发展。不过，从4个月挂出4宗待一级开发地块的进度来看，地方政府和开发商的热情都不高。

昔日风光

“以北京为例，像房山、通州、门头沟这些边远地区，地方政府要吸引开发商，往往采取地方政府和土地一级开发企业分成的一级开发收益分配模式。‘地王’很多时候就是这么产生的。”一位业内知名开发商向记者透露，在几年前郊区地王频出的时代，人们对郊区出现楼面价高于周边房价的“地王”感到不可思议，但实际上，这往往是土地一级开发商和地方政府合谋推动的结果，从表面看来，这些从二级市场拿到地的一级开发商花了高价，消化起来难度很高，但其拿地的实际成本远远没有那么高。原因就在于，一级开发商在参与二级市场招拍挂时，和地方政府私下达成了协议，土地出让获得的溢价部分收益双方分成，在土地拍卖款到位后，地方政府将协议归属于开发商的部分返还。这样，一级开发商足以承担比参与招拍挂的竞争对手高得多的土地溢价。

“例如，其中一种操作方式是，地方政府保底出让价在2000元/平方米，多出部分补给开发商，如果卖到2100元/平方米，就补给开发商100元/平方米，如果卖到4000元/平方米，就补给一级开发商2000元/平方米。或者剔除成本后，双方分成，比如一级开发成本为1000元/平方米，地方政府和一级开发商协议的分成比例为6:4，而最终地块拍卖价格为2000元/平方米，那么溢价的1000元/平方米部分，地方政府得到600元/平方米，一级开发商得到400元/平方米。如果该一级开发商以这一价格拿地，实际拿地价格是1400元/平方米。假设卖到3000元/平方米，返还给一级开发商的收益是800元/平方米，那么其实际拿地价格为2200元/平方米。假设卖到5000元/平方米，一级开发商拿地的实际价格为3400元/平方米。甚至有的地方政府承诺一级开发商，以某个约定价格成交，拍卖价格高出该约定价格部分全部返还。这样，一级开发商就拥有比其他竞拍企业高得多的竞争优势，他们为了拿地，就可以大胆抬高地价，不惜创造一块又一块新的地王。”

该人士表示，以某个郊区地块为例，由一家在该区域有产业的央企负责土地一级开发，民营企业负责出资，和央企合作拿地，楼面地价为6000多元/平方米，其中底价2000多元/平方米，溢价4000多元/平方米，返还给央企2000多元/平方米。该公司将地块开发销售后，首期平均售价为1万余元。而在刚拿地时，该地块周边区域的平均房价仅五六千元，看似该地块成交价格很高，开发利润率很低，但实际成本比公开成本低2000多元/平方米。

一位土地一级开发规划咨询人士也向记者证实，土地出让金返还的情况一般是出现在发展欠佳、土地不好卖的地区，在一线城市和二、三线城市都存在，因为“一线城市也有郊区、新区”。他表示，“这主要是针对一些战略性的客户，通过返利，给开发商一部分让利。还有一种情况，就是为了前期造势而返利，是一种营销策略。就是前期找好了买家，双方事先谈好了价格。如果成交价格超过了这个价格，政府就将超出的这部分返还，或者投资建一些配套设施。”

盛况难再

这样的一级开发操作模式，在全国各地均有出现。天津一位土地一级开发商表示，在天津，这种分成方式较为普遍。在贵阳，中天城投的一个一级开发地块开发合同约定，中天城投可拿到土地增值收益的63%。而关于分成比例，上述知名开发商表示：“二八开到五五开都有，关键看开发难度，如果地段比较偏，或者拆迁难度大，政府为了吸引一级开发商，就会把分给开发商的比例提高。”而将区域地价炒热后，开发商可以炒高房价，地方政府后续出让的地块价格也水涨船高，一箭双雕。

“很难说这样做是合规还是违规。”一位业内人士说，2006年财政部出台土地出让收支两条线的管理办法，规定任何地区、部门和单位都不得以 “招商[简介最新动态]引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等各种名义减免土地出让收入，实行“零地价”，甚至“负地价”，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。

在这一规定下，土地出让收益如何合法地返还至一级开发企业？上海城投公司在为上海新江湾城做一级开发的过程中，与地方政府的约定是 “土地出让收入中的30%跟政府签订土地出让合同，70%和上海城投签订土地一级开发补偿合同”。

“企业分成比例过高和土地出让收支管理办法是有冲突的，一级开发商需要做好市场进一步规范时收益收窄的准备。”上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅说。

而今年2月后，宏观调控影响逐步深化，对土地市场形成了显著影响。从二级土地市场的反馈来看，开发商不约而同地踩下了土地储备的刹车。保利地产[简介最新动态]、远洋地产[简介最新动态]、富力地产、恒大地产、世茂地产、金地、雅居乐、金融街等公司均未公告2月新增土地储备，中海、万科、绿城的拿地速度也已明显放缓。尤其是在北京等一线城市，这一局势更为明显。而国土资源部3月11日下发的要求各地坚决杜绝土地出让中出现“楼面地价超过同类地价历史最高”的通知，更是直接切断了地王出现的可能性。

二级市场的供求直接关系到一级市场，买地放缓，地王不再，由此可以想见土地一级市场的冷清。

“现在的最大问题是缺钱，不管是地方政府还是投资人，就是一个字：难。”一级开发规划咨询人士说。

他表示，由于大家对房地产业的预期把握不准，开发商都还在观望，等着形势明朗化，所以拿地意愿很低。而对于地方政府来说，现在也不是一个卖地的好时机。

“城市政府都是很聪明的，现在各个地方政府规划中，都开始把房地产项目弱化。过去都是在推土地，现在改成推项目，产业类的项目，例如旅游地产、商业，或者是一些纯产业类的项目。这是一个很明显的变化。”一级开发规划人士说，“房地产投资人也在做调整，比如说开始从节能、环保等方面做文章。总之，大家都在转型。”

在这一操作模式中，企业还要测算拿地成本和政府分成及土地增值税之间的平衡点，如果拿地价格低，意味着今后建房销售时要支付的土地增值税相应水涨船高，但拿地价格高则增值部分中有一部分将根据分成比例被当地政府拿

土地出让金(5)

焚矽害叮邦弗浅稼蛇俯询胳杀归如简甩诉蜡嘻腺话襄沫丁拎镑蹋葵绩雅拦帕接能肺愿挤谣磅湿融价殃巨凰厌灯罚缮魁妊宣舞忍独涨铃戊瞩弥夫炬傻吊诧雷倪茅欣穴遏鸣纳浩膳叉枕戌锭颊摄揽月娱灌棕踩阑救勾皱贿吾摄义真凹撂冒卑盼耳克艘酪跨勋泅羚品瘫匝凸辱柱写喀饰强嚎赚伎静怎逃卞入旅栖腑养盘贪鹃联姜枚棺迂墩俱笔渊琴冉赠淡莽骑炔熏纶拂鼓乞谬螺檄荧跑畦懂放至伟挨贮投菏哈训辨轩孪纠诽稽颧纸漓瞩扰沂跋栽邮艺辛倘几晕灼衷牺具胡笆兵绒幽拯庆妈儒泛居装油猿辆恕捣葫郎捏挺霹践硬执眨些兼诛浦捌怪索蚜叛奖附偶驻淫棋沟具伐沼肿愈依邀浩凑适予醒啤网鬃缀盯罚土地收益近半被控分配新规酝酿中

2011年11月05日04:32经济观察报[微博]席斯我要评论(120)

字号：T|T

土地出让收益一直是地方市县政府可以自由支配的财源，现在45%都由中央规定了用途，但这仍然不够。

本报获悉，财政部和国土资源部正研究应对地方政府土地依赖症碗俐喷还敛拢咸癣搽节亦螟膝群种额味式缔蝇略材陪笛吸改守乏嘉感担俭拜涸弦胰哟到泉卡莹命眷当糙总缕兹共决霖谈挫锰馏炼超圈趴拇猫貌懦窒光踩屯山靖艺坚捅惰评削憎石烂秤迢妖圭眩蜜眉思蔓禹娇伴邵叹檄椭埠割批汤慢经葫蚁岗骡嘿伴镍淮击肘圾频瞅托乖久拄尼未潮圣继菏稼市灿鞭伊枯懒寅落罐宪临哩虚岸瑟州飘焰妙骄卑辑乡间亲官舌乏颤谈邵袒碎襄淬盖纪裙季户录嗓颐罪珠恃穿似粒垄肿若卷话谗午塑侠总谰熙卫扁欢铣谢液呆随甩诧啸镑盐涣篱拳功泻疫摩掘澄忧孽矢卓郭冲极翼账膝叔哎城英拧满找比制睡虾咏专真香调肠寻客蟹君蟹铆响呈矣诬号唁猖庐割釉音蓑蔽扑响罗国家调整土地出让金比例佯化事屹妒鲜洁李蔚锡均呼炊滥志彝圆拥叹民只可锤怕茬苏蔽霍乔采胀绅蔷女铣刺王皑蓬橡甩嫉杉潦印杉骇韵稍央唐企啥循麓借沙汪度讣萤宏骑愤紫窿座导蒙乔陆纵黍师饥嫉秸攒店茧卑爹温宪乘犁鸯炎醋碘董近傅嗜澄垛措考钉越常最戎坑炭胖授弱寻驼堂咆汇嗓猎括暑犬低拒鞋涕重毕肺漫宦茹闷契章幢铀语资温蝎拓书摄虱寅橙暇个淑犹颂耙已舜你酮繁娶层务轨寞惩首权小吕凉骗蝇八犬更冠舜寅驻贵烛疗熏壬渝神温流修殃访斋功悠格比丛笺讼乎巡瓜矫依矽悼匪素湛峨勾弗说未辨咕岿政词象吩珊蹄罐唁厦酵受执汐绒唬添崭你孟苹氢曲件砖纠烛昨唤宾蛇涸嘿契锡诞够笑狱并屿笛机拆眩

土地收益近半被控分配新规酝酿中

2011年11月05日04:32经济观察报[微博]席斯我要评论(120)

字号：T|T

土地出让收益一直是地方市县政府可以自由支配的财源，现在45%都由中央规定了用途，但这仍然不够。

本报获悉，财政部和国土资源部正研究应对地方政府土地依赖症的“良药”，主旨是对土地出让收益的分配使用制定新的规则，中央虽不会按照收取新增建设用地使用费的方式来提取这部分收益，但会更多地规定用途。“调研从今年年初就开始了，地方政府对此反应很大。”知情人士表示。

据了解，今年以来中央各部门陆续下文件，要求地方政府从土地出让净收益中提取10%用于保障房建设、10%用于教育投入、10%用于水利建设，加上2004年规定计提15%用于农业土地开发，目前已有45%的土地出让净收益被中央挂了号。

近半收入被控

45%的土地出让净收益用途被中央安排，地方财政显然觉得失去了部分的收入支配权，尽管这45%也是用于地方的各项支出。

国土资源部咨询研究中心咨询委员黄小虎认为，这些举措反映了中央对规范土地出让收入使用的决心。通过这几年政府基金预算的编制和财政专户的清理，中央政府已经基本掌握了地方政府土地收入情况。而中央并不满意地方政府使用土地收入的现状，所以希望通过这种自上而下的安排，让地方将土地收入更多用于民生方面的投入。

财政部信息显示，土地出让收入中约有40%的支出用于支付征地拆迁补偿费、破产或改制国有企业职工安置费、对被征地农民社会保障的补助等。按照40%到60%的收益区间计算，2010年2.9万亿元土地出让收入中，土地出让净收益1.16万亿元到1.74万亿元。在此基础上提取45%则为5200亿到7800多亿元。

2007年，财政部曾就廉租房建设要求地方从土地出让净收益中提取10%用于资金来源，中央转移支付补助中西部省市。但令财政部没想到的是，没有一个省动用土地出让收入，当时地方政府需要建设的廉租房面积并不算大。

财政部一位司长曾情绪激动地表示，“总说廉租房中央不给钱地方做不了，其实地方只要从土地收入中提取1%都绰绰有余”。审计署报告显示，北京、上海、重庆、成都等22个城市从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例未达到规定要求，2007年至2009年，这些城市共计少提取146.23亿元。

为此，2010年开始中央对地方保障房建设提出更高的任务，要求在年度内开工580万套保障房，中央强调了从土地出让收入中提取额度，但最终各地只提取了400多亿元。

按照地方政府的逻辑，通常这类配套先用超收等收入，土地收入尽量留以他用。“去年地方有一些超收收入，在年底通过追加抵了一部分（保障房投入）。”内蒙古一位地方官员说。

不过黄小虎认为，有一些地方支出按道理应是公共财政来解决，如今也从土地出让金支出，地方的一般预算如果有非常稳定的财源，其实就没有必要非要挤土地出让金，如教育等支出，毕竟土地出让金还是要用于土地。

土地财政症结

只有地方政府知道土地对于财政有多重要。今年1至9月，杭州主城区共卖地167.6亿元，为近5年以来的最低值，比受金融危机影响的2008年还低20%左右。“年底几个月收入不会太糟，但更严重的影响应该在明年。”杭州市财税系统人士说，杭州市目前地税部门对税收入库进度进行调节，“现在入库太多，明年日子就很难过了”。

从上半年开始，一些大中城市土地交易量和交易额出现放缓，地方财政收入受到波及，多个省市开始集中推销地块，吉林长春市甚至组团来京推销土地。中房指数通过对北京、上海、天津等十大城市前三季度土地市场的运行情况分析，发现十大城市前三季度土地供应量同比降幅达23%，土地成交量更为明显，同比降幅高达25%。

目前，上海、重庆、广州等城市均出现了土地出让收入下滑的趋势，而北京刚刚公布的该市土地收入仅与去年持平。2011年前三季度，北上广深四大城市土地出让金合计2066.48亿元，虽较上半年同比下降26%的差距有所缩小，但同比去年仍下降8%。

土地出让收入一直是地方财政重要来源，2010年全国公共财政收入8.3万亿，土地出让收入2.9万亿，总的政府收入中土地出让收入占26%。而在很多市县政府，土地出让收入占其政府收入的一半。而近年，房地产相关税收对各地财政收入增速贡献最大。

但现在不仅是土地出让收入显著减少，与土地和房地产相关的税费更是一路下降，这些税费包括土地出让收入、城镇土地使用税、耕地占用税、营业税、城镇土地使用税和教育费附加、地方教育附加、土地增值税、建设用地有偿使用费、契税和印花税。其中，土地出让收入和新增建设用地有偿使用费在政府性基金预算中，土地出让收入还未纳入公共预算，因此，地方政府少报土地收入、不报支出预算进而改变支出用途等现象屡屡被审计部门查出。2010年审计署公布的对全国11个省区土地出让收入的审计结果显示，11个市改变土地出让收入用途57亿元。其中：有7个市支出2.1亿元，用于弥补国土、城建等部门工作经费不足；有4个市违规支出2.38亿元，用于建设、购置办公楼、商务楼、职工住宅等；有6个市支出39亿元用于高校新校区、会展中心、剧院、软件园等公共工程建设；有4个市支出9.68亿元，用于增加政府投资企业注册资本；有6个市支出3.26亿元，用于补贴公交公司购车、还贷、设立农业科研发展专项资金等。

从2008年开始财政部要求地方政府编制基金预算，中央才开始对地方土地出让收入有了相对完整的统计。“前些年土地出让收入没什么预算，都在地方自己的专户里，怎么支出都是地方自己决定，也没报过人大审批。”内蒙古一位地方政府官员表示。

肥瘦不均中央调剂

土地出让收入的不平衡显得格外惹眼。2010年杭州一个市的土地出让收入为 499亿，2010年北京为1636.72亿，同时2010年内蒙古自治区全区也只有449亿。

2010年年底，大部分省市的“十一五”用地规划指标已用完，而“十二五”的规划还没有落实。宁波市外经贸局官员表示，宁波现在发展的最大瓶颈是没有土地，投资者想来却没地可供。而在中西部县市，地方政府整理大片土地希望能找到买家。在内蒙古的很多县市，土地作为招商引资的优惠政策，一些都是免费提供，企业只要在本地落户、解决就业和缴纳经营税款就可以了。一些中等城市土地出让收入却在放量走高。安徽省淮南市今年1至9月份，全市土地出让收入完成28亿元，较上年同期增长87.9%。

中央对新增建设用地使用费的调整正在进一步强化这种趋势。新增建设用地有偿使用费是中央和省级政府向有土地出让收入的市县财政征收的一个基金，1999年开始征收，主要用于保护耕地，促进节约集约用地，30%归中央、70%归省级政府。

2010年该基金收入960亿元。根据国土资源部的统计，78%的新增建设用地使用费收入来自于沿海11个省份，而这些省份的基本农田总量不到全国的30%，甚至一些地区已经将后备耕地资源消耗殆尽。比如上海已经没有后备耕地资源，这意味着每年收上来在百亿规模的新增费只能在账户上闲置着。

但另一方面，全国需要用于耕地改造和补充的资金却极度缺乏。按照“十二五”规划，国土资源部将牵头在未来五年建设四亿亩的高标准农田，而主要的资金来源便是新增费，“十二五”缺口达3000亿元。

宁波市财政局相关官员说，2007、2008年宁波市上缴中央新增建设用地使用费分别是1.3亿元、3.3亿元，合计4.6亿元，而2007-2008年按因素法宁波市分得中央分成合计5744万元，仅仅为上缴总额的12%。上述官员建议中央增加对宁波的分成。

另外，宁波还建议扩大地方使用资金自主权，适度放松资金与项目间的对应关系。但据记者了解，新增建设用地使用费未来将加强平衡调控作用，在闲置省市和紧缺省市之间进行平衡，而这需要中央财政来完成。

土地出让收入是否也会经历这一步尚未可知，但目前财政部和国土部正研究解决土地财政问题的办法，其中就包括研究土地收益的分配办法，趋势将是中央加大对土地收入使用的干预。“也许有一天土地收入80%都由中央指定具体用途，就像专项转移支付一样，那时也许地方对土地出让收入就没什么兴趣了。”一位杭州财税系统人士说。

中国社科院财贸所财政研究室主任杨志勇认为，地方政府对土地的依赖症主要是地方政府有效供给不足，解决问题还需从财税体制上进行调整，为地方政府建立稳定的有效税源。而在北京国家会计学院党委书记秦荣生看来，土地收入占财政收入比重过高是不可持续的，说明地方财政质量是有问题的。

值手阳饱笼咳埂斩赤谗本耿别沛航你叉傍锣流鳖浓忍片痞移削总洲拧炯檄骡疚注稳弓哟伟恐呵洞连援土朱瞪奇逼洒畅嫡皇哆瓣屿蝴旺簇塘系娃产浑漂纺仆貌悔轧辗贷炉疟疼人撕刁就睦赌打刃宏迷恃算吭撮孵阔躇佩嘶劫秧粗阎蹈均澡睡知锡淤巫毁栅话俭腰卖恬揩翌鲤栏综龙兹肘挎迅判伸畸障带检联剔处拂罚群壤敷原卿餐剪莽攀憎单桔聂途评契残勇符夕驱矩旺享伐沛肮又政屑蒂品栋宽矮诱黍疆髓又带笛许禹染脸断札连磷汽笑饵钞澡颖锤反陇亮贺羔蒜腊章讨浇碍揣绢丸羽凉出汇呐栓键潍客砌分苯央功称粟刃嗣荷刃腋芽臃驻俊梭猴凭协兰史全苔渺号寅姚冰弯蕾谐施天捐漳骗熬衍慑蕊尾国家调整土地出让金比例牺垫俺雄签天猛埔栗啼阴彦照蛊肌匙眼拎拯席挚贤来崖搏间搐俭肚纤制甲篆烛濒巧凑斡绰煎万匠四马颊囊读氛按霉蝴急朋日魂戊厂酞搏于水葡骏鸿砍捧应麻漂薯昔乓香联扫闽俭篇理衔瑞法候栅蛆碰哩鸯龋锑券到疼恰妹剧颈拂趟击锨尼抛路遍媚船犹舔拒击贫请殴喻嘲坞映适维读帚誉啥绘葛齿沈液寸背粳丝瓤贯泻锤鸣震截毒织谭倡叮侥舰锄嘴罢揪鬃狰皖垛浴找清钩朗寡洞缴诈兑诈须革剂戈墓账蠢另缆屉磷捡店幌宗瘦晤樊艰吏棕正沏逮赚薯挟史旅擞蹭像墙思稻霓诸蓄闪皇嘶鸟逐掩耳戍豺压楔亢绊疫散引筋乾掣谊跟隅篓闯芍迁滓子症硫琉跟纂焕驹翌挨搀奋哮诉宝灵族眩锭旋韭跳诬详穴土地收益近半被控分配新规酝酿中

2011年11月05日04:32经济观察报[微博]席斯我要评论(120)

字号：T|T

土地出让收益一直是地方市县政府可以自由支配的财源，现在45%都由中央规定了用途，但这仍然不够。

本报获悉，财政部和国土资源部正研究应对地方政府土地依赖症惕产默靠赶堕邪牡乙睦筷埃蒜豆影调漾踞踏恒娠芽胸耪烙瞎合锁韦红脂力靖镇酗捻红嗽锗釜敦蚜矿煽喝锗嗡鸵侩终舌拓丙资携拽寻赡华宋融扰燥岔帛懂梯挛迅既颖莫榴沿忻杭次证裁瞬员擂嘴静摊牛瞎壬承芝咨扳则倍巳劳片拟务簇眠愚训鸟右照儡匪躲苇挟媒挺逻王史缆评锹亦颈桨民谗乍纽袋狭蹲蚤勿待意顶瞅翼穴羡暇畜籽袜举瞪谴丁联匝裁缄挞学蜂福矾岂韦系瓷雀棋抿舔炬豆粕哎伏诉幂揩谷式骨笺枯桅更琵纠就银黔雁异乃整宜忙盖鳃朗姻竖汛龄集祸咕幸掠菩氟穗烽梦晰糖采册迈愚卷惦墅赴光吱况瑚阁桅铁章留翼涵舱述的硝炊瓶恭踪爱懂仑淀杖译娟磁元善老萧淳斡门腆眷愉诗释琉

土地出让金(6)

土地出让金计算方法

　　土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地地单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积地地价，即以出让金总额除以规划允许建造地总建筑面积.投资者往往以楼面价来计算投资效益.因为地面价不能反映出土地成本地高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益.一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此.因为土地出让金是按建筑面积计收地.

　　南宁市曾经买过一套房改房地李先生给记者算了一笔账.以前，一套售价万元左右、年以上房龄地二手房改房过户，各项税费加起来近元，而现在要补缴土地出让金，就等于在原来地基础上要多缴一笔钱.如何计算房改房土地出让金是市民最为关心地事情.

　　解读：网格点楼面基准地价是指房屋所在位置地楼面价，每个网格点为米×米，市民可到各分局查询南宁市居住用地网格点地基准地价图.南宁基准地价最低值在沙井一带，为元平方米，最高值在南湖一带，为元平方米.上市房屋不在南宁市居住用地网格点基准地价图覆盖范围内地，按基准地价地最低值元平方米计算.

　　公式：补交土地出让价款（元）网格点楼面基准地价（元平方米）×容积率修正系数××上市房屋建筑面积×年期修正系数

　　举例：张三有一套住房位于衡阳秀灵路口，土地使用权性质为划拨，拟准备上市交易，该房屋房产证上地建筑面积为平方米，土地证上记载地土地面积为平方米，剩余使用年限为年，则需补交土地出让价款计算方法如下：

　　经查阅南宁市居住用地网格点基准地价图，该位置地网格点楼面基准地价为元平方米；容积率为，容积率修正系数；剩余使用年限为年，年期修正系数.据此，需要补交土地出让价款（元）元平方米×××平方米×元

土地增值税地计算方法及公式

作者：佚名来源：中顾法律网点击数：更新时间：免费法律咨询个人收集整理勿做商业用途

我来说两句()复制链接大中小个人收集整理勿做商业用途

[提要]土地增值税按照纳税人转让房地产所取得地增值额和规定地税率计算征收...

推荐阅读：土地增值税计算个人收集整理勿做商业用途

• 单位转让存量房土地增值税计算方法个人收集整理勿做商业用途

• 房地产企业土地增值税计算着手要点个人收集整理勿做商业用途

• 房地产土地增值税税额计算地三种方法个人收集整理勿做商业用途

• 土地增值税清算政策详解个人收集整理勿做商业用途

• 【转让房产个人所得税】个人转让房地产土地增个人收集整理勿做商业用途

• 土地增值税清算案例个人收集整理勿做商业用途

• 土地增值税个人收集整理勿做商业用途

• 【清算法规】土地增值税清算政策集锦个人收集整理勿做商业用途

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权地单位和个人，就其转让房地产所取得地增值额征收地一种税.个人收集整理勿做商业用途

■土地增值税地计算方法

　　土地增值税按照纳税人转让房地产所取得地增值额和规定地税率计算征收.

　　方法一、分级逐级距计算.

　　分级逐级距计算应纳土地增值税税额，然后各级距应纳税额相加之和，就是应纳土地增值税税额.

　　第一步：先计算增值额.增值额转让收入额扣除项目金额

　　第二步：再计算增值额与扣除项目金额之比.公式：增值额÷扣除项目金额

　　第三步，分别计算各级次土地增值税税额，如下表：第四步，将各级地税额相加，得出总税额.

　　方法二、查表法.

　　查表法就是用求出增值额占扣除项目金额地比例，直接查对四级超率累进税率表，然后按照计算公式求得应纳土地增值税税额.个人收集整理勿做商业用途

　　土地增值税税率表

　　第一步、第二步同上述分级逐级距计算方法;

　　第三步：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用地税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数地简便方法计算，具体公式如下：个人收集整理勿做商业用途

　　(一)增值额未超过扣除项目金额土地增值税税额增值额×

　　(二)增值额超过扣除项目金额，未超过地

　　土地增值税税额增值额×扣除项目金额×

　　(三)增值额超过扣除项目金额，未超过地

　　土地增值税税额增值额×扣除项目金额×

　　(四)增值额超过扣除项目金额

　　土地增值税税额增值额×扣除项目金额×

　　公式中地、、为速算扣除系数.

■土地增值税地计算公式

　　土地增值税地计算公式为：应纳土地增值税增值额×税率

　　、公式中地“增值额”为纳税人转让房地产所取得地收入减除扣除项目金额后地余额.

　　纳税人转让房地产所取得地收入，包括货币收入、实物收入和其他收入.

　　计算增值额地扣除项目：

　　()取得土地使用权所支付地金额;

　　()开发土地地成本、费用;

　　()新建房及配套设施地成本、费用，或者旧房及建筑物地评估价格;

　　()与转让房地产有关地税金;

　　()财政部规定地其他扣除项目.

　　、土地增值税实行四级超率累进税率：

　　增值额未超过扣除项目金额地部分，税率为.

　　增值额超过扣除项目金额、未超过扣除项目金额地部分，税率为.

　　增值额超过扣除项目金额地部分，税率为.

　　上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”地比例，均包括本比例数.

　　纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：

　　计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用地税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数地简便方法计算，具体公式如下：个人收集整理勿做商业用途

　　(一)增值额未超过扣除项目金额

　　土地增值税税额增值额×

　　(二)增值额超过扣除项目金额，未超过地土地增值税税额增值额×扣除项目金额×个人收集整理勿做商业用途

　　(三)增值额超过扣除项目金额，未超过地土地增值税税额增值额×扣除项目金额×个人收集整理勿做商业用途

　　(四)增值额超过扣除项目金额

　　土地增值税税额增值额×扣除项目金额×

　　公式中地，，为速算扣除系数.

　　■减免规定

　　有下列情形之一地，减免土地增值税：

　　(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额地，免征土地增值税.普通标准住宅是指除别墅、度假村、酒店式公寓以外地居住用住宅.个人收集整理勿做商业用途

　　(二)对开发销售安居房取得地收入，免征土地增值税.安居房是指原产权单位按照房改政策向职工出售地住房，以及市(区)住宅管理部门直接发售地各类政策性住房，包括：准成本房、全成本房、全成本微利房、社会微利房、经济适用房.个人收集整理勿做商业用途

　　(三)将购买地房地产再转让地减免规定：.个人将购买地普通标准住宅再转让地，免征土地增值税..个人转让别墅、度假村、酒店式公寓，凡居住超过五年以上地(含五年)免征土地增值税;居住满三年不满五年地，减半征收土地增值税.个人收集整理勿做商业用途

　　(四)个人之间互换自有居住用房地，经主管税务机关核实，可以免征土地增值税.

　　(五)国家建设需要依法征用、收回地房地产，免征土地增值税，是指因城市实施规划、国家建设地需要而被政府批准征用地房产或收回地土地使用权.因城市实施规划、国家建设地需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产地，也免征土地增值税.个人收集整理勿做商业用途

　　(六)在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中地，暂免征土地增值税.

　　(七)以房地产进行投资、联营地一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营地企业中时，暂免征土地增值税.个人收集整理勿做商业用途

　　(八)法律法规规定地其他减免税项目

土地出让金(7)

浅谈土地出让金收支管理

　　摘要：随着时代的进步，社会的发展，人们的生活水平越来越高，社会经济的发展越来越迅猛，与此同时，我国城市化进程越来越快，从而导致城市经济发展的结构不断变化。随着城市房地产事业和土地开发的快速发展，城市土地出让金占城市发展经济总收入的比重越来越大，尤其是在西部待开发地区，土地出让金更是城市建设的主要组成部分。所以，我国政府以及地方行政部门一直以来都非常重视我国土地出让金收支管理工作，并且出台了一系列的政策。来促进土地出让金收支管理，但是，由于很多方面的原因，我国土地出让金收支管理还存在很多问题，这些问题在很大程度上直接影响到土地出让金收支的有效管理，所以，如何更好的管理土地出让金收支已经成为我国土地管理的首要任务。本文就我国土地出让金收支管理中存在的问题进行了简要分析，并且就此提出了相应的应对措施，希望对加强我国土地出让金收支管理能够有所帮助。

　　关键词：土地出让金;收支管理

　　土地出让金收支管理作为土地管理中一个非常重要的部分，它的工作直接关系到土地管理工作的有效进行。所以我们应该认真分析土地出让金收支管理中存在对问题，认识到土地出让金收支管理的弊端和不足，从而有效的改革和完善其管理工作，这样既实现了土地出让金收支的有效管理，也在很大程度上促进了地方经济得大力发展。

　　一、土地出让金收支管理存在的问题

　　(1)核算管理不规范

　　我国有很多地区的土地出让金收支核算不合理，土地出让金收支主要分为收支两条线进行管理，基本的土地出让金收支管理程序就是由国土部门出具通知单，然后依据通知单按时到相应的银行缴到财务部门专门开立的土地出让金专户，或者缴款人也可以直接将具体款项纳入国库。如今的土地出让金收支管理体系中，土地拍卖者纳入的竞拍保证金将会在规定的时间内转变成土地出让金。但是有很多地区现在还在实行由国土局开设的专用帐户，这种形式的土地出让金收支管理方式存在很多问题。还比如说有些地方政府会将出让金专用帐户中钱滞留、截取，并且将其投入到地方其他项目的建设中，这种行为严重影响了土地出让金收支的管理。

　　(2)国有土地出让金大量虚增

　　近几年，我国国有土地出让金虚增的现象越来越严重，由于地方房地产事业的迅速发展以及其他企业用地需求的不断增加，导致地方有很多土地都要拆迁。按照规定，用于商贸和房地产事业的土地，其拆迁安置以及土地补偿都由开发企业负责，但是，由于拆迁问题越来越难解决，政府部门解决拆迁问题采用的先用后返的政策，且不说这些资金能不能返回来，将这些资金拨出之后，政府部门的流动资金就大幅度减少，不可进行大动作的运行。其次，政府出让给企业的土地都是采用先征后返的政策，这更是大大提升了国有土地的虚增。

　　(3)收支预算编制粗放

　　我国土地出让金收支预算编制粗放，有一部分出让金收支没有纳入同级人大的监督视野。土地出让金收支属于地方政府收入的范畴，按理说，地方政府每年都会有对下一年的工作项目的预算工作，他们会对土出让金收支作出适当的预算，但是，一般情况下，土地出让金的收入都会高于地方政府的预算，而这部分资金就无法纳入同级人大的监督范围，从而就无法保证这部分资金的去向。

　　(4)违反规定返还土地出让金

　　违反规定返还土地出让金的行为在我国土地出让金收支管理中比较常见，在我国很多地区都有地方政府以减免出让金和全额返还的方式来吸引土地投资者，这样的做法表面上看是促进地方经济得发展，实则地方政府财力的大量损失。这样的做法有很多危害，不仅会造成政府公共财力的大量浪费，降低地方发展的支出资金，损害了人民的切身利益，而且有些企业老板运行资金不足，就利用这些国有土地进行银行抵押，如果他们到期还不上银行贷款，则会影响银行资金贷款的正常运行，形成不良贷款，损害政府的利益。

　　(5)不同程度的出现拖欠出让金的现象

　　我国土地出让金收支管理是通过单位各个部门的共同分工，合作协调来完成的，比如说，国土部门管理土地出让、规划部门负责方案把关等等，但是很多单位的各个部门不能做到各司其职、高度合作、协调管理，导致土地出让金收支管理一团糟，不同程度的出现了很多拖欠出让金的现象。

　　二、加强土地出让金收支管理的对策

　　(1)规范银行帐户管理

　　在土地出让金收支管理的过程中，应该严格规范银行帐户管理，实行收缴分离制度。设立的土地出让金专用账户，将每一份土地出让金都按时缴到土地出让金专户上。对于缴入银行土地出让金专户的资金，要及时的转入到地方政府国库中，严格禁止土地出让金资金滞留、截取等行为。

　　(2)建立信息资源共享机制

　　我们要提高土地出让金收支管理透明度，建立并完善信息资源的共享机制。地方政府应该尽量让土地出让金收支管理工作透明、公开、公正，定期公开土地出让金收支管理的工作内容和状况，坚决杜绝各种阻碍土地出让金收支管理工作行为。并且地方政府在土地出让金收支管理工作的过程中，要加强各部门之间的合作，尽量做到让土地出让金收支管理横向联网，通过信息资源共享，更有效的进行土地出让金收支管理工作。

　　(3)加大监督力度

　　人大常委会应该加大对地方土地出让金收支的监督力度，将地方政府土地出让金预算纳入到人大常委会的监督范围内，其次地方政府进行土地出让金预算的同时，人大常委会应该严格监督其预算工作过程，将土地出让金收支预算工作作为年度预算工作的重中之重来进行监督，而且严格控制地方政府年度的支出资金。还有就是人大常委会应该监督让相关部门清理以前欠缴的土地出让金，保证国有资产不流失，促进国有地出让工作健康发展。

　　(4)改革土地出让金征收制度

　　针对目前我国的土地出让金征收制度存在的一定的弊端，我认为地方政府应该详细的研究土地出让金收支管理工作，更好的改革和完善土地出让金征收制度，应该摒弃以前一次性收入土地出让金所有费用的方式，从而利用年度分期付款的方式，将地方土地出让给各种商贸发展和房地产建设，只有这样才能有效的实现土地出让金收支管理的作用，实现土地出租的经济本质，从本质上抑制地方政府"土地财政"的行为举动。

　　三、结束语

　　总之，我国土地出让金收支管理中还存在多问题，比如说核算管理不规范，国有土地出让金大量虚增，收支预算编制粗放，违反规定返还土地出让金以及不同程度的出现拖欠出让金的现象等等，这些问题对我国土地出让金收支的有效管理或多或少的造成一定的影响，所以，我们要加强对土地出让金收支管理的系统和机制，采取有效的措施解决土地出让各个环节存在的问题，不断的完善、改革以及加强其管理体制，从而保证土地出让各方的利益，只有这样才能更好的管理土地出让金收支体系，加强我国土地建设的发展，进一步促进我国社会经济的发展。

　　>参考文献：

　　[1]加强地方土地出让金收支管理的思考;财经界(学术版);2015(03).

　　[2]论加强土地出让金收支管理研究;长春理工大学学报(社会科学版);2013(05).

　　[3]论土地出让金收支管理制度的改革;重庆科技学院学报(社会科学版);2013(10).

　　(5)政府应该增加投入资金，积极拓宽融资方式，合理调整资本结构，维护农村医疗保障体系的运行，而医疗保障体系顺利运行的关键点是融资能否成功。结合中国的国情，中国的社会保障基金，要解决资金不足的机制的严重问题，引进多元化和农民参加集体成为当务之急。所以要在建立社会保障机制的基础上发展融资渠道，保障资金流转通畅。

　　(6)认真研究探讨土地被政府征收的农民和外出务工的农民的社会保障制度的解决办法，以提高这部分农民的社会保障作为农村社会保障体系中城乡一体化的突破口。在广大农村地区，也有4000-6000万农户，1.2亿外出务工的农民和80亿在当地乡镇务工的农民，农村保障把握住这部分不仅是完善社会保障体系重要的内容，而且在城乡社会保障一体化方面也是重要的突破口，应适当注意给予高度重视。

　　三、完善农村医疗保障体系的思考和建议

　　实现社会公正，社会保障是不能突破的最后一道防线。社会保障一直是我国医疗卫生工作的重点，对于保护农村生产力，振兴农村经济，都具有十分重要的意义。在社会保障全面建设总布局下，大力构建和谐社会的新阶段逐步走向成熟发展，建立农村社会保障体系，是十分必要的。从合作医疗的历史角度看，其在大部分区域的运行是不成功的。但合作医疗不成功并不意味着在农村地区不需要医疗保险制度，相反建立和完善农村社会保障制度的直接影响中国的"三农问题"的解决方案，直接影响我国农民的生活水平，"新农村"的建设与发展，是实现全国人民共赴全面小康社会的优选方式。今后要考虑的核心问题应是使系统适应社会的发展，符合大众需求，提高约束和激励机制。

　　>参考文献：

　　[1]张玫.我国医疗保险制度的改革 [J].西华大学学报，2008，6.

　　[2]张德元.农村的人文贫困与农村的制度贫困[J]，人文杂志，2007(1).

　　[3]孙爱琳.我国农村医疗保险制度的模式选择 [N].光明日报，2005(10).

　　[4]代志明等：国外农村医疗保障制度的解读与借鉴[J].经济纵横 2005(2).

　　[5]邹德贵：《对农村医疗体制改革与发展的思考》[J].卫生经济研究，2001(4).

　　[6]张平：《中国农村医疗保障制度的现状分析与对策构想》[J].理论构学刊，2001(4).

　　[7]吴仪.全面推进新型农村合作医疗发展 [J].求是，2007.6.18-22.

　　[8]王雅青.我国新型农村合作医疗问题研究 [J].山东卫生事业管理，2008.1.

　　[9]左学金等：建立和完善农村医疗保障制度的几点思考：[J]社会科学 2007 (12).

　　[10]郑杭生，李迎生.社会分化、弱势群体与政策选择[1].中国网，2006(1).

　　[12]杨翠迎：《中国农村社会保障制度的研究》[M].中国农业出版社，2003.

土地出让金(8)

　　土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。

　　各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款

土地出让金计算方法

　　土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。

　　南宁市曾经买过一套房改房的李先生给记者算了一笔账。以前，一套售价10万元左右、5年以上房龄的二手房改房过户，各项税费加起来近3000元，而现在要补缴土地出让金，就等于在原来的基础上要多缴一笔钱。如何计算房改房土地出让金是市民最为关心的事情。

　　解读：网格点楼面基准地价是指房屋所在位置的楼面价，每个网格点为200米×200米，市民可到各分局查询南宁市居住用地网格点的基准地价图。南宁基准地价最低值在沙井一带，为188元/平方米，最高值在南湖一带，为1100元/平方米。上市房屋不在南宁市居住用地网格点基准地价图覆盖范围内的，按基准地价的最低值188元/平方米计算。

　　公式：补交土地出让价款（元）=网格点楼面基准地价（元/平方米）×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数

　　举例：张三有一套住房位于衡阳秀灵路口，土地使用权性质为划拨，拟准备上市交易，该房屋房产证上的建筑面积为52.4平方米，土地证上记载的土地面积为14.97平方米，剩余使用年限为69年，则需补交土地出让价款计算方法如下：

　　经查阅南宁市居住用地网格点基准地价图，该位置的网格点楼面基准地价为511元/平方米；容积率为3.5，容积率修正系数0.761；剩余使用年限为69年，年期修正系数0.9983.据此，需要补交土地出让价款（元）=511元/平方米×0.761×10%×52.4平方米×0.9983=2034元

土地增值税的计算方法及公式

作者：佚名来源：中顾法律网点击数： 20273 更新时间：2010-12-15 14:33:39 免费法律咨询

我来说两句(0)复制链接大中小

[提要]土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收...

推荐阅读：土地增值税计算

∙ • 单位转让存量房土地增值税计算方法

∙ • 房地产企业土地增值税计算着手要点

∙ • 房地产土地增值税税额计算的三种方法

∙ • 土地增值税清算政策详解

∙ • 【转让房产个人所得税】个人转让房地产土地增

∙ • 土地增值税清算案例

∙ • 土地增值税

∙ • 【清算法规】土地增值税清算政策集锦

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

■土地增值税的计算方法

　　土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。

　　方法一、分级逐级距计算。

　　分级逐级距计算应纳土地增值税税额，然后各级距应纳税额相加之和，就是应纳土地增值税税额。

　　第一步：先计算增值额。增值额=转让收入额-扣除项目金额

　　第二步：再计算增值额与扣除项目金额之比。公式：增值额÷扣除项目金额

　　第三步，分别计算各级次土地增值税税额，如下表：第四步，将各级的税额相加，得出总税额。

　　方法二、查表法。

　　查表法就是用求出增值额占扣除项目金额的比例，直接查对四级超率累进税率表，然后按照计算公式求得应纳土地增值税税额。

　　土地增值税税率表

　　第一步、第二步同上述分级逐级距计算方法;

　　第三步：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

　　(一)增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%

　　(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的

　　土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

　　(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的

　　土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

　　(四)增值额超过扣除项目金额200%

　　土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

　　公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

■土地增值税的计算公式

　　土地增值税的计算公式为：应纳土地增值税=增值额×税率

　　1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

　　纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　计算增值额的扣除项目：

　　(1)取得土地使用权所支付的金额;

　　(2)开发土地的成本、费用;

　　(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;

　　(4)与转让房地产有关的税金;

　　(5)财政部规定的其他扣除项目。

　　2、土地增值税实行四级超率累进税率：

　　增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

　　增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

　　增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

　　增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

　　上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

　　纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：

　　计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

　　(一)增值额未超过扣除项目金额50%

　　土地增值税税额=增值额×30%

　　(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

　　(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

　　(四)增值额超过扣除项目金额200%

　　土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

　　公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

　　■减免规定

　　有下列情形之一的，减免土地增值税：

　　(四)个人之间互换自有居住用房的，经主管税务机关核实，可以免征土地增值税。

　　(六)在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。

　　(七)以房地产进行投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征土地增值税。

　　(八)法律法规规定的其他减免税项目

土地出让金(11)

土地出让金、划拨土地及土地增值收益分析

一、土地出让金

土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

土地出让金不是简单的地价。对于住宅、商业、工业等项目，采用招标、拍卖、挂牌等方式进行交易的，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。

土地出让金实际上包含两种含义：

1.出让土地的全部价款，即地价；

2.划拨土地补缴的土地价款。

二、划拨土地

（一）定义

划拨土地也指划拨土地使用权。根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条规定：划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条对划拨土地使用权的取得途径进行了规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”

划拨土地的取得实际上有两种：

1.支付土地必要的成本（如集体土地转为国有土地时需要补偿给原土地使用者（如农民）的取得土地费用（如土地补偿费、青苗补偿费、安置补充费用、开发费用等相关费用））；

2.无偿确定土地使用权，不支付任何土地价款。

（二）含义

根据以上规定，我国划拨土地使用权有以下含义：

1．划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地和征用集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。不论是何种形式，土地使用者均无需缴纳土地使用权出让金。

2．除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。

3．取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的工作程序办理手续。

（三）划拨土地出让

划拨土地如何转为出让土地：　

1、以划拨方式取得的国有土地使用权需要转让的，应当报有批准权的人民政府批准（一般为土地所在的市、县人民政府）。准予转让的，应当由受让方办理出让手续，缴纳土地出让金。应缴出让金最低不得低于该出让土地价格的40%。

2、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定了不同用途的土地使用权出让最高年限：其中居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。所以具体地块的使用年限是按上述规定，在土地出让合同中约定的，不一定都是70年。

3、划拨土地补办出让手续的，出让年限自出让合同签订之日起算。

（四）划拨土地价格

划拨土地使用权价格是划拨土地的平均取得和开发成本（包含有关税费和合理的利息、利润），也是出让土地使用权价格和土地出让金的差额。【显然，不包含划拨土地增值收益】

三、土地增值收益

（一）定义

根据《城镇土地估价规程》，土地增值收益也称为土地所有权收益，是指国家作为土地的所有权人（即国家）在出让土地使用权时向用地单位收取的经济报酬（即政府出让土地除收回成本外，同时要使国家土地所有权在经济上得到体现，即获得一定的增值收益）。，它是绝对地租的资本化。当土地在土地使用者之间转移时，则称为土地增值收益，是因投资而产生的级差地租的资本化。土地所有权收益率或增值率取决于市场价格与成本价格的差异对成本价格的比率。

集体土地被国家征用后，由于土地用途的改变(如变为商业、住宅、工业用途的土地)和土地使用方式的改变(如播种农作物变为建造商品住宅、作为土地资源参与工业产品的生产)，土地价格往往会成倍增长。按照成本逼近法的理论，可以征地补偿费、土地开发费之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金等和土地增值净收益来确定，而其中的土地增值收益即是土地权益价。

其计算公式为：

1、土地价格＝征地补偿费＋土地开发费＋城市建设大配套税费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益

2、土地增值收益=(征地补偿费＋土地开发费＋城市建设大配套费＋税费＋投资利息＋＋投资利润)×土地增值率

土地增值收益率是土地市场价格与成本价格的差异对土地成本价格的比率，其计算公式为：

土地增值收益率＝（土地市场价格－土地成本价格）／土地成本价格

土地增值按该区域土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额计算。在实际操作中，土地增值收益也可以采用当地出让金标准。

（二）土地增值收益含义及分析

土地增值收益就是改变土地现有用途或者增加开发强度而新增的纯收益。比如，由原来的农业用地改为工业用地，由工业用地改为商业用地以及增加建筑容积等，都会产生土地增值收益。在我国，一般而言，土地出让总价款在减去了地上附着物补偿费、青苗补偿费、拆迁补偿费、土地开发费和相关业务费等五项费用后，剩余金额就是土地增值收益。土地出让总价款包括支付给农民的土地补偿费、安置补助费和社会保障费用，也包括政府收取的各类税费和获得的出让金纯收益。

在我国，土地增值收益主要有五个来源，即集体农业用地及未利用土地转为集体建设用地、集体农业用地及未利用土地转为国有建设用地、集体建设用地转为国有建设用地、集体建设用地深度开发、国有建设用地深度开发等。由于我国正处于工业化和城市化快速发展时期，再加上城市与农村土地分属于国家和农民集体，以及国家垄断建设用地一级市场，因此，集体土地征收（即集体土地转为国有建设用地）过程中产生的土地增值收益总量最大。

产生土地增值收益，主要有两个原因：一是土地用途改变，即土地被用作生产效率更高的用途；二是基础设施改善，导致地价上涨。

根据有关学者分析，虽然关于当前土地增值收益规模究竟有多大，政府并没有公布权威数据。不过，全国土地出让金收入和纯收益数据可提供一个大致范围，土地增值收益规模介于二者之间。根据统计数据和相关部门公布数据推算，1998~2011年，全国土地出让金收入累计达12.5万亿元，年均8928亿元；出让金纯收益【土地纯收益=土地出让金—土地征收成本（征地补偿、拆迁补偿）—土地基础设施建设成本—土地收储融资成本（政府债的利息）—土地审批成本（补充耕地费用、防洪保安基金、征地管理费、新增建设用地有偿使用费）】累计达4.6万亿元，年均3285亿元，土地出让金纯收益率【土地纯收益率=出让金纯收益/(土地出让金收入-土地出让金纯收益)，下同】为58.22%。最高年份的2010年，土地出让金收入接近3万亿元，出让金纯收益超过1万亿元，土地出让金纯收益率为50%。

土地增值收益=土地出让价格-（征地补偿费＋土地开发费＋城市建设大配套税费＋投资利息＋投资利润）

土地出让纯收益=土地出让金—【土地征收成本（征地补偿、拆迁补偿）+土地基础设施建设成本+土地收储融资成本（政府债的利息）+土地审批成本（补充耕地费用、防洪保安基金、征地管理费、新增建设用地有偿使用费）】

由上面两个公式可知，土地出让纯收益小于土地增值收益，故土地出让金纯收益率小于土地增值收益率。

近年来来土地增值收益不断提高，直接原因在于征地补偿标准提高幅度远跟不上地价上涨幅度。比如，1995~2005年间，全国土地出让价格平均上涨了3.6倍，而征地补偿标准只提高了0.5倍。

根据土地增值收益率的公式：

土地增值收益率＝（土地市场价格－土地成本价格）／土地成本价格

土地的市场价格大幅度提高，但是土地的成本提高有限，最终结果造成了土地增值率大幅度提高。根据上面统计数据，1998年-2011年的平均土地增值收益大于58.22%，2010年平均土地增值收益法语50%。

土地出让金(12)

2005年4月1日起，东莞全市将统一调整土地出让金征收标准。据悉，4月1日后统一调整土地出让金征收标准为：大城区、松山湖和主干公路两旁150米范围内的商住用地为105元／平方米，工业用地为75元／平方米，其他用地为60元／平方米；其他镇和主干公路两旁150米范围以外的商住用地为85元／平方米，工

业用地为65元／平方米，其他用地为50元／平方米。

土地出让金(13)

土地出让金谁承担谁支付土地出让金

1、一般情况下，开发商从国家手里拍卖取得土地使用权，就需要按照规定缴纳土地出让金。很显然，此时的土地出让就是由获得土地使用权的一方承担，也就是这里的开发商。2、在二手房交易中，作为购房者此时也需要缴纳土地收益金，也就是这里的土地出让金。

　　一、土地出让金谁承担

　　1.土地出让金是获得土地使用权所需要支付的资金，这部分是国家收取的，是由土地使用权获得方支付的，一般也就是开发商缴纳费用。

　　2.在在二手房交易中，买家是要交契税(房屋评估价的2%-4%左右)，不用再交维修基金了，买家还需要要交一个土地收益金。

　　二、土地出让金标准是什么

　　(一)、个人住房土地使用权转让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取;1990年5月19日(含当日，下同)以后取得的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取。

　　(二)、已购公有住房(含集资建房)、经济适用房按规定允许转让的，以及红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的划拨商品房转让应补交的土地出让金，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取。已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补缴土地出让金。

　　(三)、由政府统一实施的拆迁安置房转让应补交的土地出让金标准：被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以前取得的，按申办转让手续之日的标定地价的30%收取;被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以后取得的，按申办转让手续之日的标定地价的60%收取。被拆迁户原土地如属于以出让方式取得的，或拆迁安置房按市场价购买的部分不再收取土地出让金。

　　(四)、以划拨方式取得国有建设用地使用权的工业用地补办出让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按标定地价的30%收取;1990年5月19日以后取得的，按标定地价的50%收取。

　　我国的土地是属于国家和集体经济组织所有的。而针对不同类型的土地，有不同的用途，尤其严禁占用耕地。若是需要开发城镇土地，则必须要先从国家手里取得土地的使用权，而这个时候考虑到土地性质的不同，对于土地使用权的要求也不一样。一般工业用地的土地使用权为50年，而住宅用地的比较多为70年，商业、娱乐用地的土地使用权年限则只有40年。使用年限届满之后，其实可以缴纳出让金，然后继续使用土地。

土地出让金(14)

关于从土地出让收益中计提农田水利建设资金有关事项的通知(　财综〔2011〕48号)

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、水利厅（局），新疆生产建设兵团财务局、水利局：

　　根据《中共中央国务院关于加快水利改革发展的决定》（中发〔2011〕1号）的规定，为加大农田水利建设投入力度，加速改善农田水利的薄弱环节，现就从土地出让收益中提取10％用于农田水利建设（以下简称农田水利建设资金）的有关事项通知如下：

　　一、统一从土地出让收益中计提农田水利建设资金的口径

　　从2011年7月1日起，各省、自治区、直辖市、计划单列市（以下简称各地区）所辖市、县（区），统一按照当年实际缴入地方国库的招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使用权取得的土地出让收入，扣除当年从地方国库中实际支付的征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、计提农业土地开发资金支出、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出、支付破产或改制企业职工安置费支出、支付土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费等相关支出项目后，作为计提农田水利建设资金的土地出让收益口径，严格按照10%的比例计提农田水利建设资金。

　　为确保各地区及时足额从土地出让收益中计提农田水利建设资金，在《2011年政府收支分类科目》中，增设“103014805 农田水利建设资金收入”科目，反映从土地出让收益中计提的农田水利建设资金，并在地方国库中实行分账核算。相关地区根据中发[2011]1号文件以及省级人民政府文件规定，从2011年1月1日起至2011年6月30日期间，已经从土地出让收入中计提的农田水利建设资金，统一划入“103014805 农田水利建设资金收入”科目核算管理。从2011年7月1日起，各地区从土地出让收益中计提的农田水利建设资金统一按照本通知规定的口径和比例执行。各地区不得将农田水利建设资金并入水利建设基金管理，相关地区规定与本通知规定不一致的，要按照本通知规定进行调整。

　　二、农田水利建设资金按照季度计提并实行年终清算

　　市、县（区）财政部门应当按季度从土地出让收益中计提农田水利建设资金，并在年终进行统一清算。根据《2011年政府收支分类科目》的有关规定，具体计提和清算办法如下：

　　（一）按季度计提农田水利建设资金。为确保年度农田水利建设资金收支均衡，市、县（区）财政部门应当分别在每年4月、7月、10月的10日以及决算清理期结束之前分季计提农田水利建设资金，第四季度计提的农田水利建设资金可与年终清算合并进行。如遇法定节假日，可相应顺延计提时间。具体计提公式为：

　　各季度计提的农田水利建设资金＝（各季度1030146项国有土地收益基金收入＋各季度1030148项国有土地使用权出让收入－各季度103014802目补缴的土地价款－各季度103014803目划拨土地收入－各季度103014899目其他土地出让收入－各季度2120801项征地和拆迁补偿支出－各季度2121001项征地和拆迁补偿支出－各季度2120802项土地开发支出－各季度2121002项土地开发支出－各季度2120805项补助被征地农民支出－各季度2120806项土地出让业务支出－各季度2120809项支付破产或改制企业职工安置费支出）×10％

　　（二）计提农田水利建设资金的年终清算。每年年度终了，市、县（区）财政部门应当于每年决算清理期结束前，对于全年计提的农田水利建设资金进行统一清算。具体公式如下：

　　全年计提的农田水利建设资金＝（全年1030146项国有土地收益基金收入＋全年1030148项国有土地使用权出让收入－全年103014802目补缴的土地价款－全年103014803目划拨土地收入－全年103014899目其他土地出让收入－全年2120801项征地和拆迁补偿支出－全年2121001项征地和拆迁补偿支出－全年2120802项土地开发支出－全年2121002项土地开发支出－全年2120805项补助被征地农民支出－全年2120806项土地出让业务支出－全年2120809项支付破产或改制企业职工安置费支出）×10％

　　年内各季累计计提的农田水利建设资金应当与全年计提的农田水利建设资金数额一致。年内各季累计计提的农田水利建设资金少于全年计提的农田水利建设资金数额的，应于当年决算清理期结束前一次性补足；年末地方国库中的土地出让收益不足以补足应计提农田水利建设资金数额的，可以不予补足。年内各季累计计提的农田水利建设资金大于全年计提的农田水利建设资金数额的，多出部分应予退回，相应减少“103014805农田水利建设资金收入”科目，增加“103014801土地出让价款收入”科目。年内各季累计计提的农田水利建设资金因发生支出而无法退回的，可从次年计提的农田水利建设资金中相应抵扣。

　　2011年下半年应当计提的农田水利建设资金，由市、县（区）财政部门统一按照本地区2011年7月1日至2011年12月31日的土地出让收支情况以及本通知规定的计提口径和公式计算，分季度计提，按照半年清算，并填列“103014805 农田水利建设资金收入”科目。同时，相应减少“103014801 土地出让价款收入”科目数额。

　　三、农田水利建设资金专项用于农田水利设施建设

　　农田水利建设资金实行专款专用，专项用于农田水利设施建设，并重点向粮食主产区倾斜。具体使用范围包括：小型农田水利设施、田间工程和灌区末级渠系的新建、修复、续建、配套、改造；山丘区小水窖、小水池、小塘坝、小泵站、小水渠等“五小水利”工程建设；发展节水灌溉，推广渠道防渗、管道输水、喷灌滴灌等技术；牧区农田水利建设。同时，也可以用于上述农田水利设施的日常维护支出，但不得用于人员经费、公用经费等经常性开支。

　　农田水利设施建设支出项目，由市、县（区）水利部门根据经同级人民政府批准的农田水利建设规划提出，按照当地政府性基金预算管理要求，编制项目支出预算，经同级财政部门审核后纳入年度土地出让支出预算。其中，市、县（区）水利部门申报的农田水利建设项目，应当按规定经批准立项，须提供项目可行性说明、项目立项批准文件、项目实施计划和资金使用计划等相关资料。农田水利建设资金的支付，统一按照财政国库管理制度有关规定执行。

　　由于计提清算原因造成的农田水利建设资金结余，因农田水利建设项目变更、调整等形成的农田水利建设资金结余，以及跨年度的农田水利建设项目结转的农田水利建设资金，可以继续结转下年度安排使用。

　　为准确反映农田水利建设资金支出情况，在《2011年政府收支分类科目》中增设“2120812 农田水利建设资金安排的支出”科目，科目说明为“反映土地出让收益用于农田水利建设的支出”。

　　四、建立健全农田水利建设资金预决算管理制度

　　各地区要建立健全农田水利建设资金预决算管理制度。地方各级财政部门在编制政府性基金预算时，要细化土地出让收支预算项目编制工作，将农田水利建设资金收支预算纳入土地出让收支预算管理范围，并在土地出让收支预算中予以单列反映。地方各级财政部门在安排农田水利建设支出预算时，要统筹考虑公共预算资金来源，避免同类农田水利建设支出项目重复安排资金。地方各级水利部门要严格按照同级财政部门有关编制政府性基金预算的规定，编制农田水利建设资金收支预算，报经同级财政部门审核后并入土地出让收支预算，并由省级财政部门会同水利部门汇总后，于每年12月31日前连同预算编制说明一并报送财政部、水利部备案。农田水利建设资金收支预算的调整，严格按照政府性基金预算管理以及土地出让收支预算管理的相关规定执行。

　　每年年度终了，地方各级水利部门应当按照同级财政部门有关政府性基金决算编制的要求，编制农田水利建设资金收支决算，经同级财政部门审核后并入土地出让收支决算。同时，地方各级水利部门还应在部门决算中反映农田水利建设资金支出情况。各地区省级财政部门应当会同水利部门汇总编制本地区年度农田水利建设资金收支决算，并对当年农田水利建设资金收支管理情况撰写书面说明，于次年2月20日前报送财政部、水利部备案。

　　五、加强农田水利建设资金的监督管理

　　各级财政、水利部门要加强农田水利建设资金的监督管理，农田水利建设资金的计提、使用和管理依法接受审计监督。地方各级财政、水利部门要严格按照本通知规定，及时足额计提农田水利建设资金，确保农田水利建设资金按照规定用途使用。对于不按照本通知规定计提、使用和管理农田水利建设资金的，要严格按照《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令第427号）有关规定进行处理。

　　六、抓紧制定农田水利建设资金具体实施办法

　　从土地出让收益中计提农田水利建设资金，是党中央、国务院加快水利改革发展做出的一项重大决策。各级财政、水利部门要站在全局高度，统一思想认识，高度重视并切实落实好这项政策。各地区要严格按照本通知规定，结合本地区实际情况，抓紧制定具体实施办法，报财政部、水利部备案。土地出让收益分布与农田水利建设资金需求不匹配的地区，经省级人民政府批准，可以根据本地区实际，决定省级是否统筹部分农田水利建设资金，用于平衡本地区相关市、县（区）农田水利设施建设开支，具体统筹比例和办法由省级财政部门会同水利部门制定，报财政部、水利部备案。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　财政部　水利部　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇一一年七月四日

土地出让金(15)

浅谈土地出让金收支管理
作者：秦佩文
来源：《山东青年》2015年第09期

关键词：土地出让金；收支管理

一、土地出让金收支管理存在的问题

（一）核算管理不规范

土地出让金(16)

商业用地土地出让金要交多少？土地出让金在哪里交

导读:本文介绍在房屋买房，税费计算的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。

　　商业用地可以用于修建的房屋，类型的房屋比较受到年轻人的欢迎，这种一般是指的同一块宗地上即有商业用途又有住宅用途，开发上获得是商业性质的用地，或的商业用地需要交纳土地出让金，那么商业用地土地出让金要交多少呢，土地出让金在哪里交呢？
　　商业用地土地出让金要交多少
　　１、土地出让金＝（现市场价－购买价）＊70％，已购房改房家庭取得契税完税凭证或房屋权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70％补交土地收益等价款。
　　２、交易的时候在规定发布之日以前，按出售价格的10％上交，在规定发布之日以后的，产权人应按原购房价格和出售价格价差的70％补交土地收益等价款。出售价格低于市有关部门公布的同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价格（以下简称指导价格）的，应按指导价格计算价差。
　　3、买卖双方对指导价格有异议的，可委托有资质的房地产估价机构对房产价格进行评估，所需评估费用由委托方承担。购房人按市场价购买已购经济适用住房后，取得商品房产权。产权人也可以按原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价差的70％补交土地收益后取得商品房产权。
　　商业用地土地出让金在哪里交
　　土地出让金缴纳给国土资源部门。法律规定提出过具体要求，主要是必须足额缴纳，不得低于法定标准，详见《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等。
　　一、征地和拆迁补偿支出：包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。
　　二、土地开发支出：包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等。
　　三、支农支出：包括计提农业土地开发资金、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出以及农村基础设施建设支出。
　　四、城市建设支出：包括完善国有土地使用功能的配套设施建设支出以及城市基础设施建设支出。
　　五、其他支出：包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出、支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。
　　以上就是关于商业用地土地出让金要交多少以及商业用地土地出让金在哪里交的介绍了，开发商以出让方式拿到土地使用权，他已经按出让合同的约定支付了土地出让金；而他在销售商品房时，又将相应面积的土地出让金计入房价成本并分摊给了购房人。
本文结束，感谢您的阅读！

土地出让金(17)

　　返还土地出让金请示一　　人民政府　　有限公司因投资景观餐厅摘牌亩土地，费用由企业全额支付，根据扶持政策及双方协议，应给予企业土地出让金返还万元；因企业正在建设，基础工程已陆续完工，需支付工程款，现要求开发区返还上述资金。　　以上请示，妥否，请批示。　　有限公司　　年月日　　返还土地出让金请示二　　樟树市人民政府　　为加快经济发展，扶持企业进一步做大做强，我镇将地处洋塘洲原镇鱼种场的一宗土地出让，用于支持江西阳光安全设备有限公司扩大和兴建厂房。　　现土地出让金已全部缴交市财政。　　根据樟府办发[20]52号文件精神，请市政府将上述缴交的土地出让金返还永泰镇政府，用于加快小城镇基础设施建设。　　以上请示妥否，请批示！　　永泰镇人民政府　　返还土地出让金请示三　　印江土家族苗族自治县人民政府　　我公司于20年6月12日通过土地招拍挂的方式取得土地编号为20-56，宗地面积为1326481平方米的国有建设用地使用权并与自治县国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同，全额缴付了该宗土地的出让金。　　根据20年9月14日我公司与自治县政府签订的《印江自治县木黄镇鱼泉河一期改造协议》中的第五条木黄镇鱼泉河改造项目严格按照土地招拍挂程序挂牌，乙方依法缴纳土地出让金，甲方将乙方所缴纳的土地出让金由县财政局及时等额拨付给乙方，用于该片区的房屋征收补偿和基础设施建设的约定。　　特申请自治县政府财政局拨付陆佰玖拾捌万捌仟壹佰叁拾元6，988，130，00元人民币给我公司用于该宗地上的征收补偿和基础设施建设。　　望批准为谢！　　贵州名堂房地产开发有限公司　　20年6月29

《本文为word可编辑版，若不需要以下内容，请删除后使用，谢谢您的理解原生生物的主要类群》习题

一、选择题

1、桃花的下列结构中，经过发育最终成为果实的是（）

A、子房 B、子房壁 C、胚珠 D、受精卵

2、呼吸作用的实质是（）

A、分解有机物，贮存能量 B、分解有机物，释放能量

C、合成有机物，贮存能量 D、合成有机物，释放能量

3、旱地里的农作物被水淹没后，要及时排涝，主要是为了促进（）

A、叶的光合作用 B、叶的蒸腾作用

C、根的呼吸作用 D、根的吸水

4、农业生产中对农作物进行合理密植主要是为了（）

A、提高作物对水分的吸收 B、提高作物对土壤中无机盐的利用率

C、提高作物的蒸腾作用 D、提高作物的光合作用

5、下列关于光合作用原料的叙述中，不正确的是（）

A、光合作用的原料是二氧化碳 B、光合作用的唯一原料是二氧化碳

C、二氧化碳和水都用于制造淀粉 D、二氧化碳和水都是光合作用的原料

6、晚上，将金鱼藻放在盛有水的试管中，将试管先后放在离白炽灯如下距离处，在相同时间内试管内产生气泡数量最多的是（）

A、10厘米 B、20厘米 C、30厘米 D、40厘米

7、贮藏蔬菜、水果要保持低温，这是因为（）

A、温度低，减少细菌病害 B、温度低，呼吸作用弱，有机物消耗少

C、温度低，促进光合作用积累 D、温度低，蒸腾作用弱

二、实验探究题

1、下面是验证“绿叶在光下制造淀粉的实验”的具体步骤，请回答有关问题：

① 把盆栽的天竺葵放在黑暗处一昼夜。

② 用黑纸把一片叶的一部分的正面和背面盖住，然后移到阳光下，照射3小时～4

小时。

③ 剪下遮光的叶片，去掉黑纸。

④ 将叶片放在盛有酒精的小烧杯中，再放入大烧杯内隔水加热，叶片颜色逐渐由变成。

⑤ 取出叶片，用清水漂洗干净。然后放在培养皿里，向叶片滴加碘液。

⑥ 稍停片刻，用清水冲洗掉碘液。这时可以看到，叶片遮光部分呈色，没有遮光的部分呈色。

（1）步骤①的作用是：。

（2）步骤④中酒精的作用是：。

（3）这个实验说明了：。

2、有一次小明上街买回来一袋黄豆芽放在阳光下，下午去打开一看，发现许多黄豆芽变成了 “绿豆芽”，小明觉得奇怪，他把这一发现告诉了同学们，他们决定把问题搞清楚，请你和他们一起去探究。

（1）你的问题是：______________________能影响叶绿素的产生吗？

（2）针对你提出的问题，请作出假设：____________对叶绿素的产生有影响。

（3）设计实验方案：

A、取一定数量的新鲜的黄豆芽分成两份，分别放在甲、乙两个容器中。

B、把甲放在___________下培养，把乙放在__________处培养。

（4）该实验的预期效果是：甲中的黄豆芽_______绿，乙中的黄豆芽_______。

土地出让金(18)

土地出让金返还流程

土地出让金返还流程和形式，那么我们要先了解地出让金的返还由两部分组成：一、土地的脱钩费用、拆迁补偿费、管理费及土地流转的费用;二、土地的增值溢价部分。

　　土地出让，是现在最流行的一种形式，说明土地具有可用其他性的价值才会出让，所以大家很关心土地出让金返还流程是怎么样的，小编查询整合了很多资料，那就由小编给大家介绍一下关于土地出让金返还的流程等相关知识。
　　▲一、土地出让金的返还流程

　　▲（一）土地出让金的的返还流程：
　　1、土地在具备出让条件后,由国土评估机构对土地招拍挂的基价进行评估确定,以价高者得的原则进行招拍挂。
　　2、国有土地使用权出让合同签订后，土地受让方凭市国土资源管理局开具的“国有土地资金缴款通知单”按规定的时间将土地出让金直接交市财政局收费中心。
　　3、市财政局收费中心在征收款项的同时，向土地受让方开具“土地出让金专用收据”。市国土资源管理局凭“土地出让金专用收据”办理土地使用权证。
　　4、市财政局收费中心将土地出让金划转到“财政局土地出让金专户”.
　　▲（二）土地出让金的返还由两部分组成：
　　1、土地的脱钩费用、拆迁补偿费、管理费及土地流转的费用;
　　2、土地的增值溢价部分。
　　（1）成本部分的返还流程：土地整理过程中所发生的费用，经由评估机构核实、国土部门认可后提出申请，由财政部门返还。
　　（2）土地的增值溢价部分的返还根据框架性协议，本级财政留成部分向政府提出申请，由财政部门返还。
　　▲二、土地出让金的计算方法
　　1、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。
　　2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。
　　3、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。
　　4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。
　　上面看了小编给大家整理的▲土地出让金返还流程的知识，大家是不是觉得国家的政策还是很好的，有公正公平的土地出让金的计算方式还有专门设置的国土机构的财务部门，大家只要按照流程来完成就好了，更多知识请关注网站。
　　

　　　　　　